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臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　102年度板簡字第770號
原　　　告　張O輝
　　　　　　杜O興
共　　　同
訴訟代理人　王泓鑫律師
複代 理 人　戴君豪
被　　　告　日月天下社區管理委員會
法定代理人　楊繼芬
訴訟代理人　鄭文婷律師
複代 理 人　張晉豪律師
　　　　　　徐佩琪律師
上列當事人間給付修繕費事件，於中華民國103 年2 月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
    主  文
被告應給付原告張O輝新臺幣壹拾萬玖仟元，及自民國一百零二
年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告杜O興新臺幣壹拾萬柒仟柒佰元，及自民國一
百零二年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
原告張宙輝其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰玖拾元，其中新臺幣壹仟肆佰肆拾元由
被告負擔，另其中新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔十分之八，
餘由原告張O輝負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如分別以新臺幣壹拾萬玖
仟元、壹拾萬柒仟柒佰元為原告張O輝、杜O興預供擔保，得
免為假執行。
    事實及理由要領
一、本件被告起訴時之法定代理人原係游楨德，訴訟中被告改選
    ，由楊繼芬接任被告主任委員，因而具狀聲明由楊繼芬承受
    訴訟，擔任被告法定代理人，經核於法並無不合，應予准許
    。
二、原告主張：
    (一)緣原告張O輝、杜O興分別係被告管理社區之新北市○○
      區○○路0 段00巷00號13、14樓、同址67號13、14樓之區
      分所有權人，均係頂樓住戶，因原告上開房屋樓頂平台漏
      水，於民國100 年間多次通知被告履行修繕義務，惟被告
      均置之不理，原告遂先行各自於100 年11月間、102 年3
      月間自費修繕其房屋頂樓平台，修繕後原告張O輝支出修
      繕費用新臺幣（下同）14萬4,000 元，原告杜O興則支出
      修繕費用13萬7,700 元。按依公寓大廈管理條例、原告社
      區管理規約規定，原告房屋上開樓頂平台為共用部分，而
      共用部分之修繕、管理、維護，應由被告管理委員會為之
      ，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
      有部分比例負擔之，至社區管理規約第15條第4 款雖另有
      規定「頂樓修繕部分依本社區前例自行處理（如住戶有意
      見，則以召開區分所有權人大會或以住戶問卷調查為議決
      ）」，但查該條規定係針對「專有部分及約定專有部分」
      之使用限制，故該規定所謂「頂樓修繕部分」應係指頂樓
      「專有部分」之修繕費用，不及於屬共用部分之樓頂平台
      修繕。且依法院實務見解，認公寓大廈規約為合同行為，
      屬法律行為之一種，如有違反強制或禁止規定，或有背於
      公共秩序或善良風俗，依民法第71條、第72條歸於無效，
      如規約違反公寓大廈管理條例第3 條第12款所示規約在於
      增進區分所有權人之共同利益，確保良好生活環境之精神
      ，係屬違反公共秩序，依上揭民法規定應屬無效，因此上
      述社區管理規約第15條第4 款規定，已違反公寓大廈管理
      條例第10條第2 項規定，依民法第71條規定應歸於無效，
      退步言該規定，顯屬濫用多數決而造成義務分擔不平等，
      依民法第72條規定亦應屬無效。為此，依民法不當得利、
      無因管理等規定，請求被告應各返還給付原告張宙輝14萬
      4,000 元、杜忠興13萬7,700 元，及自起訴狀繕本送達翌
      日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
    (二)並提出原告建物、土地所有權狀、原告樓頂平台修繕費用
      估價單、日月天下社區管理規約、原告102 年1 月14日催
      告存證信函及回執、被告102 年1 月23日回覆函、原告杜
      忠興67號14樓樓頂平台修繕前現場照片等影本為證。
    (三)對被告抗辯之陳述：
      1.被告所稱102 年5 月25日區分所有權人會議，依會議記
        錄所示，僅26票主張仍依原規約規定，惟此僅占實到人
        數49人53％，可見其餘47％住戶不認同該規約規定。
      2.另依目前實務見解，認大樓滲漏水，如有影響居民日常
        生活，而有修繕急迫性，不宜因修繕費用超過10萬元認
        定為重大修繕，而須經區分所有權人會議決議，管理委
        員會始有修繕義務。
      3.原告修繕處所，係大樓頂層之平台，住戶可自由進出之
        場所，且尚有公共管線、水錶之設置，應係屬樓頂平台
        ，而非原告專有使用之露台。
      4.被告雖抗辯社區有關頂樓修繕由頂樓住戶自行為之，已
        形成社區慣例，並有社區會議紀錄可稽，然查上開會議
        記錄所示，均係因要求頂樓住戶自行修繕而引起多位住
        戶不滿之事例，並經管理委員會指摘違法，縱認係有此
        慣例，然社區規約不能抵觸法律，僅具補充性質之慣例
        自不能凌駕法律之上。
      5.原告張O輝前雖曾於樓頂平台擺設花台，乃以磚架高，
        未使植物根部延伸至樓板，不至造成樓板漏水，被告主
        張漏水係原告張o輝自行造成，應舉證以實其說。又被
        告指稱原告杜o興前手於頂樓搭建違建並拆除致破壞頂
        樓樓板，然被告提出之現場照片無日期，顯無法證明原
        告杜o興前手住戶搭建及拆除違建有破壞頂樓樓板之情
        ，縱認有因此破壞樓板漏水，原告杜o興亦不知情，被
        告依公寓大廈管理條例規定及102 年5 月20日修正前之
        社區管理規約，被告仍負有修繕義務。
      6.並提出現場照片為憑。
三、被告抗辯：
    (一)本件原告既係被告管理之日月天下社區區分所有權人，自
      應受本社區管理規約拘束，並有遵守之義務。又被告管理
      委員會之權責，乃在執行區分所有權人會議決議事項及公
      寓大廈管理維護工作，因此被告執行職務自不得逾越區分
      所有權人會議之決議或規約約定。被告管理之社區管理規
      約第15條既已規定頂樓修繕部分依社區前例自行處理，依
      公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，上開管理規約規定
      ，自應優先適用，而其所謂「頂樓」之文義範圍，應係包
      含樓頂平台之共用部分、頂樓住戶之專有部分及附連其上
      之頂樓地板部分，自均應由頂樓住戶自行為之，被告並無
      修繕義務。況原告主張之修繕部分，係屬其專有部分上方
      之頂樓地板部分，並非樓頂平台，原告請求被告負擔修繕
      費，顯無理由。
    (二)又本件被告社區頂樓修繕由頂樓住戶自行負擔，已形成長
      年慣例，且頂樓住戶較其他住戶使用頂樓範圍更易，頂樓
      維護與管理對於其專有部分更有直接利益，而原告就上開
      規約規定，究如何未增進共同利益、違反確保良好生活環
      境精神與公共秩序，未見詳細說理，故其主張社區上開規
      約規定無效，要無理由。
    (三)再者原告主張於100 年間頂樓漏水須進行修繕，然原告提
      出之單據僅係估價單，並非確實之支付款項證明、收據或
      發票，因此原告是否確有支出該等費用，即令人存疑。又
      被告針對原告之請求，雖依規約並無修繕義務，惟並無置
      之不理，且先後於101 年7 月20日、101 年10月26日被告
      管理委員會會議討論，審慎處理。其後於102 年5 月25日
      區分所有權人會議時，亦主動將原告請求列入議案，經表
      決決議後，仍決議依上開規約規定，由住戶自行處理。此
      外，原告主張之修繕費已逾10萬元，依社區管理規約該修
      繕已屬社區之重大修繕或改良，亦應由社區區分所有權人
      會議決之，被告並無權限，不得擅自為之。
    (四)又原告張宙輝曾於98年間占據該樓頂平台搭建花台重物，
      直至102 年間施工時始移除，徵之一般在頂樓架設花台與
      施工，本會造成頂樓排水不良，或有損壞頂樓地板之可能
      ，因而造成頂樓漏水乃常見之事，原告卻強將此歸責於被
      告請求由被告負擔修繕費用，應無理由。另原告杜忠興該
      戶前手住戶亦曾於87年間起造違章建物占用頂樓平台，經
      被告報請拆除，雖未立即拆除，然該住戶為能儘速出售，
      始自行拆除違建，而其拆除時便已將頂樓地板破壞，故今
      日漏水可能係可歸責於該前手頂樓住戶擅自加蓋及拆除所
      致，應由原告杜忠興自行概括承受，與被告無關。爰聲明
      駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
    (五)並提出公寓大廈管理組織報備證明、日月天下社區管理規
      約、被告101 年7 月20日、101 年10月26日管理委員會會
      議簽到表、會議紀錄、新北市政府工務局101 年8 月28日
      釋義函、被告102 年4 月17日公告、102 年5 月25日區分
      所有權人會議記錄、97年5 月30日區分所有權人大會會議
      記錄、被告102 年6 月14日檢送改選資料函所附相關會議
      、簽到資料、臺北縣中和市公所（現改制為「新北市中和
      區公所」）97年7 月11日、102 年6 月18日同意修改規約
      報備函、被告管理委員會87年9 月14日、96年1 月20日、
      96年1 月26日、96年4 月20日會議記錄、臺北縣政府（現
      改制為「新北市政府」）96年3 月6 日函釋大樓屋頂平台
      修繕函、住戶李東聰102 年8 月聲明書、原告張宙輝於頂
      樓設置花台現場照片、臺北縣中和市公所87年9 月29日查
      報違章函、原告杜忠興前手拆除違章建物現場照片等影本
      為據。
四、經查：
    (一)本件原告主張其上址房屋有因屋頂之樓頂平台損壞滲漏水
      ，以致滲漏至其屋內天花板造成損害之情，業據原告提出
      其屋內天花板滲漏水情狀、原告杜忠興上址67號14樓樓頂
      平台修繕前現場等照片為證，並經本院至現場履勘結果，
      衡酌原告屋內天花板滲水情狀、牆壁水漬等相對位置，堪
      認原告屋內之滲漏水損害，應係其屋頂樓頂平台破損產生
      縫隙致雨水滲漏至屋內所造成屬實，此亦有本院102 年9
      月18日勘驗筆錄在卷可稽。
    (二)次查，原告上址房屋屋頂之樓頂平台，參諸公寓大廈管理
      條例第7 條第3 款規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用
      供做專有部分，其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁
      、樓地板及「屋頂」之構造者，並不得為約定專用部分，
      足見本件系爭之滲漏水處即屋頂之樓頂平台，應為共用部
      分，並不得為約定專用部分。至被告雖辯稱：原告主張之
      修繕部分，係屬其專有部分上方之頂樓地板部分，並非樓
      頂平台云云，惟經本院至現場履勘結果，原告主張之修繕
      部分，係其房屋屋頂之樓板平台，其進出通道係該大樓之
      公共樓梯間，非限自原告室內樓梯始可通往，其餘住戶均
      可自由進出，且亦有公共管線、水錶之設置，足見該樓板
      平台，應係屬原告房屋屋頂之樓頂平台，被告上開所辯容
      有誤認，應非可採。又按「共用部分、約定共用部分之修
      繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費
      用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分
      比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶
      之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若
      區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公
      寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文，復參諸被告管理
      之日月天下社區管理規約第2 條、第12條規定所示，亦謂
      該社區樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住
      戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得
      約定違約定專用部分，共用部分之修繕，由管理委員會為
      之，其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所
      有權人按其共有之應有部分比例分攤之，但修繕費用係可
      歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負
      擔，亦與上揭公寓大廈管理條例規定相合。雖被告另抗辯
      稱：依其社區管理規約第15條第4 款規定有「專有部分及
      約定專用之使用限制」「四、頂樓修繕部分依本社區前例
      自行處理（如住戶有意見，則以召開區分所有權人大會或
      以住戶問卷調查為議決）」，應優先適用，而其所謂「頂
      樓」之文義範圍，應係包含樓頂平台之共用部分、頂樓住
      戶之專有部分及附連其上之頂樓地板部分，自均應由頂樓
      住戶自行為之，被告並無修繕義務云云，被告社區其後為
      免上開規定適用範圍爭議，復於102 年5 月25日區分所有
      權人會議時，決議將該規定內容自上開規約第15條第4 款
      移列至第12條第2 項，然按依上揭公寓大廈管理條例第10
      條第2 項、被告社區管理規約第2 條、第12條等規定所示
      ，關於社區共用部分負責修繕、管理、維護義務者之規定
      ，明定係由管理委員會為之，並無另授權得由區分所有權
      人會議或規約另行規定，而授權得由區分所有權人會議或
      規定另行約定者，僅限於費用之負擔，是被告社區規約上
      開「頂樓修繕部分依本社區前例自行處理」之規定，就負
      責修繕義務者部分，於法已有未合，縱認上開規定係屬法
      律授權社區得另行規定，惟參諸同條例第3 條第12款規定
      有關規約定義係「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益
      ，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵
      守事項。」之立法意旨精神，授權規定應係基於私法自治
      原則及落實平等原則，就各公寓大廈之個別具體情況、各
      區分所有權人之差異性，另行規定以求合乎實質之公平原
      則，而非得由區分所有權人會議或規約恣意為之，故仍須
      與共用部分之修繕、管理、維護有合理之連結，且不可過
      度偏離其他區分所有權人所適用之標準，悖離實質之公平
      、比例原則，始為適當。又按權利之行使，不得以損害他
      人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文，蓋權利人
      於法律限制內，雖得自由行使其權利，然其目的，要以保
      護自己之利益為必要，若專以損害他人利益為目的者，其
      權利之行使，實為不法行為，自為法所不許。再按區分所
      有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人
      之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少
      數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由及
      合法依據，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則；且
      其是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公
      平法理，法院得加以審查，惟應從公寓大廈全體區分所有
      權人因「該決議之權利行使」所能取得之利益，與該少數
      區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較
      衡量以定之；倘該決議之權利行使，公寓大廈區分所有權
      人全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會
      所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，
      而屬權利濫用，或違反公序良俗，此乃權利社會化之基本
      內涵所必然之解釋（最高法院71年度台上字第737 號判例
      、97年度台上字第2347號、臺灣高等法院97年度上字第
      218 號等判決意旨參照）。另按公寓大廈之區分所有權人
      會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關
      係事項所召開，雖其決議性質上  係多數區分所有權人平
      行意思表示趨於一致之合同行為，但可發生一定私法上之
      效力，對住戶有其拘束力存在，是其決議於多數區分所有
      權人與少數區分所有權人間有相對之利害關係衝突時，即
      屬多數區分所有權人藉由該決議對少數區分所有權人之權
      利行使，自仍應有民法第148 條第1 項權利濫用規定之適
      用（最高法院97年度台上字第2347號、臺灣高等法院97年
      度上字第218 號等判決意旨參照）。復按公寓大廈管理委
      員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關
      ，類似社團法人之總會，是其區分所有權人會議之決議之
      內容違反法令或章程者，依公寓大廈管理條例第1 條第2
      項規定，自應適用民法第56條第2 項規定認為無效。衡諸
      本件原告主張請求之系爭樓頂平台修繕費用均達10萬元以
      上，工程非微，如按被告主張之上開規約規定，僅有頂樓
      一戶負擔全棟住戶使用之樓頂平台之修繕、管理、維護及
      費用，縱係社區約定前例，亦屬失平之權利濫用規定，與
      公寓大廈管理條例制定之立法意旨及精神顯然有悖，自難
      認此約定為有效而優先適用，是被告據該規約規定執已抗
      辯推卸其義務，自非可採。從而，據上所述，本件系爭原
      告主張修繕部分，即係原告房屋屋頂之樓頂平台，屬共用
      部分，依上開法律規定、社區規約及說明，該樓頂平台共
      用部分之修繕，自應由管理委員會之被告為之，至其費用
      依其社區規約規定應由公共基金支付，公共基金不足時，
      始由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之，但修
      繕費用係可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分
      所有權人負擔。另被告上開雖又抗辯指述系爭樓頂平台之
      損壞滲漏水，係可歸責於原告云云，惟其並未具體舉證以
      實其說，衡其指述僅係臆測之詞，並無證據確認，況此僅
      係費用負擔問題，尚難據以抗辯免除被告修繕之義務，故
      亦非可採。
    (三)再原告主張因被告拒不履行其修繕義務，而已經原告自行
      僱工修繕，分別支出有上開系爭修繕費用，亦據原告提出
      上開原告102 年1 月14日催告存證信函及回執、被告102
      年1 月23日回覆函、原告樓頂平台修繕費用估價單、修繕
      後現場照片為憑，而其修繕情形亦經本院現場履勘屬實。
      被告雖另抗辯指稱：原告提出之修繕費用單據僅係估價單
      ，並非確實之支付款項證明、收據或發票，因此原告是否
      確有支出該等費用，即令人存疑云云，然其並未具體舉證
      指陳以實其說，經核原告杜忠興提出之估價單，亦經施工
      者楊昌文於本院現場履勘時到場說明，衡諸其項目、金額
      均屬必要相當，故原告杜忠興請求之修繕費13萬7,700 元
      應均堪可採；至原告張宙輝請求部分，亦經其提出估價單
      ，亦由施工之曾義恩於本院現場履勘時到場說明，經核除
      其中鋪設石英磚項目3 萬5,000 元部分，非屬必要之加強
      施工，應予剔除外，其餘施作項目、金額，尚屬必要及相
      當，故原告張宙輝請求之修繕費以扣除上開石英磚金額後
      之10萬9,000 元為有理由，應予准許，逾此範圍請求則非
      有據，要難准許。是綜上所述，原告因被告未盡其應修繕
      義務，而無義務自行代為修繕，合於民法無因管理之規定
      ，是其據以請求為被告管理事務支出之費用，即屬有據。
五、從而，本件原告依民法無因管理規定，請求被告應各給付其
    分別代為修繕支付之修繕費用即原告張宙輝10萬9,000 元、
    杜忠興13萬7,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日即自102 年
    4 月2 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬
    正當，為有理由，應予准許，至原告張宙輝逾此範圍之請求
    ，則依上述，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，
    兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，
    核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所
    為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之
    規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行，並依被告聲請
    ，諭知被告如分別以10萬9,000 元、13萬7,700 元為原告張
    o輝、杜o興預供擔保，得免為假執行。另確定本件訴訟費
    用額為2,990 元（第一審裁判費），其中1,440 元由被告負
    擔，另1,550 元由被告負擔十分之八，餘由原告張宙輝負擔
    。
中    華    民    國   103    年    3     月    31    日
                          臺灣新北地方法院板橋簡易庭
                              法  官  彭  全  曄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
                              書記官  黃  炎  煌
中    華    民    國   103    年    3     月    31    日